Planując budowę domu na działce, która jest naszą własnością wydawać by się mogło, że projektowana inwestycja nie ma wpływu na działki sąsiednie, a jedynym utrudnieniem dla sąsiada może być hałas związany z pracami budowlanymi. Jednak w wielu przypadkach obszar oddziaływania projektowanej inwestycji może wykraczać poza granice naszej działki i mieć wpływ na przyszłe zagospodarowanie tych terenów.
Zgodnie z art. 3 pkt 20 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane Obszar oddziaływania obiektu – należy rozumieć jako: teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.
Najprościej mówiąc – jeśli obiekt budowlany po zlokalizowaniu na działce wraz z pozostałym projektowanym zagospodarowaniem ogranicza możliwość zabudowy działek sąsiednich bądź kolejnych, to oznacza, że działki te znajdują się w obszarze oddziaływania. Taka sytuacja może wystąpić, na przykład wtedy, gdy projektowany budynek zlokalizujemy w odległości 3 metrów od granicy z niezabudowaną działką budowlaną (na co pozwalają nam przepisy – (§12 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Wówczas, jeśli właściciel sąsiedniej działki zechce wybudować na niej dom (ze ścianą z drzwiami lub oknami zwróconą w stronę naszej działki) będzie musiał odsunąć się od granicy na odległość min 5 metrów. Zatem nie będzie mógł zlokalizować budynku w odległości 4 metrów od granicy, na co teoretycznie pozwala mu przepis (§12 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) bez spełnienia dodatkowych wymagań – tj. zwrócenia budynku w stronę tej granicy ścianą pełną bez otworów okiennych lub drzwiowych. W przedstawionej sytuacji lokalizacja przykładowych budynków z zachowaniem odległości 8 metrów między ich zewnętrznymi ścianami wynika z §271 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Nie tylko usytuowanie budynków na działce może stwarzać ograniczenia w zabudowie terenów sąsiednich ale również inne projektowane zagospodarowanie np. studnie, szczelne zbiorniki na nieczystości (szambo) lub przydomowe oczyszczalnie. (http://www.archestate.pl/blog/projektowanie/jak-usytuowac-studnie-szambo-lub-oczyszczalnie/)
Ustalenie obszaru oddziaływania inwestycji nie jest kwestią łatwą i należy do obowiązku projektanta. Ponadto urząd wydający pozwolenie na budowę w toku postępowania ma prawo, powołując się na konkretne ustawy, powiększyć teren oddziaływania o kolejne działki – w przypadku gdy uzna to za konieczne.
Obszar oddziaływania projektowanego obiektu ustalany jest w celu określenia stron postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Na podstawie wypisów z rejestru gruntów dla poszczególnych działek wchodzących w obszar oddziaływania urząd ustala krąg osób zainteresowanych, które są powiadamiane na każdym etapie postępowania i mają prawo do wglądu w dokumentację projektową, mogą wnosić swoje uwagi oraz odwołać się od wydanej decyzji pozwolenia na budowę – co w praktyce wstrzymuje przebieg sprawy i wydłuża czas oczekiwania na pozwolenie.
Zespół ARCH ESTATE